Офісна стійкість: як бізнес-центри Києва та Львова адаптуються під час війни -- Delo.ua

12 грудня на GET Business Festival ви зможете дізнатися, як покращити комунікаційні процеси, впроваджувати інформаційні технології та залучати інвестиційні ресурси для розвитку вашого бізнесу.

Незважаючи на постійні переміщення бізнесу з східних регіонів України, попит на офісні приміщення в західних областях та столиці не демонструє значного зростання – активність на ринку суттєво знизилася. Крім того, у Львові ринок реагує на різке зниження орендних ставок, які впали на 21%. У Києві ж рівень орендних цін залишається стабільним.

Активність у сфері девелопменту офісних приміщень помітно знизилася, проте проекти, які були на фінальних етапах до початку повномасштабного вторгнення, все ще продовжують реалізовуватися.

Після введення в експлуатацію двох невеликих бізнес-центрів класу В у першому півріччі 2024 (Heritage - (13 300 кв.м) і tw12ve (16 000 кв.м), загальна пропозиція офісних площ в Києві зросла на 29 300 кв.метрів, розповіли Delo.ua аналітики CBRE.

На кінець II кварталу 2024-го загальний обсяг конкурентної пропозиції офісів склав 2,25 млн. кв.м (+1% з поч. року). Та зі зниженням будівельної активності в офісному секторі значно скоротилася кількість нової пропозиції, а анонсований обсяг нових проєктів на до кінця 2024 року становить лише близько 7 200 кв. метрів. Середня вакантність дещо знизилась на 1,3% до 23%.

Обсяг нової офісної пропозиції у Львові, яка вийшла на ринок протягом 2024 року становить близько 12 000 кв.м, що на 75% менше ніж в 2023. Загальна пропозиція конкурентних офісних площ у Львові зросла на 3% і склала 417 000 кв.м.

Ключовий тренд у Києві зберігається ще з попереднього кварталу: орендарі продовжували вивчати можливості для переїзду в будівлі кращої якості та затребувані локації. Попит залишався зосередженим на об'єктах класу А та якісних об'єктах класу В завдяки привабливим орендним ставкам. Водночас, активність на ринку сповільнилася, а обсяг валового поглинання скоротився майже вдвічі близько до 24 000 кв.м кв/кв.

У Львові спостерігається значний інтерес орендарів до компактних та доступних офісних приміщень. В умовах зростання пропозиції на фоні низького попиту, а також подальшого збільшення рівня вакантності, ринкова ситуація стала вигіднішою для орендарів. Станом на кінець вересня 2024 року, середній рівень вакантності в провідних бізнес-центрах досягнув 35%, що на 6% більше порівняно з попереднім роком. Для порівняння, у 2020 році рівень вакантності становив всього 5%.

Основна маса вільних площ сконцентрована в нових будівлях, які продовжують демонструвати низький рівень заповнюваності. Найактивнішими орендарями у Львові виявилися представники державного сектору та неурядових організацій (22%), а також компанії з галузі ІТ та телекомунікацій (22%).

У Києві ціни на оренду приміщень класу А і В протягом останнього кварталу не зазнали змін, коливаючись у межах $16-22 за квадратний метр на місяць для класу А та $8-15 за квадратний метр на місяць для класу В. Середня ефективна орендна ставка для найкращих об'єктів залишилася на рівні $19 за квадратний метр на місяць.

У Львові спостерігається зниження рівня оренди більше ніж на 20% у порівнянні з минулим роком, з нинішніми ставками в межах $7-$16 за квадратний метр на місяць (без ПДВ і ОРЕХ). Найзначніший спад зафіксовано в офісних площах класу А, де спостерігається високий рівень вакантності, незважаючи на привабливі умови оренди. В умовах зростаючої конкуренції, щоб залучити орендарів, власники можуть розглянути можливість зміни концепцій офісних просторів, зокрема, шляхом зменшення площ і поділу їх на декілька менших офісів, пропонуючи вже готові приміщення з ремонтом, а також підвищуючи гнучкість комерційних умов відповідно до реалій ринку.

Власники бізнес-центрів та орендодавці активно працюють над тим, щоб зберегти своїх нинішніх орендарів. Для цього вони пропонують знижки на оренду та спеціальні умови, ставлячи акцент на утриманні існуючих клієнтів, а не на залученні нових.

У структурі угод з оренди переважали невеликі контракти площею від 100 до 300 квадратних метрів, що є найпоширенішим форматом для оренди серед малих та середніх підприємств. Як і в попередні роки, у 2024 році спостерігався помітний брак великих угод. За винятком ІТ-сектора, міжнародні компанії, які зазвичай займають великі площі, залишаються у своїх нинішніх офісах, уникаючи переїздів через високі витрати та прагнучи зберегти стабільність у робочих процесах.

Зростаючий рівень конкуренції на ринку ставить перед орендодавцями вимогу адаптивності та здатності реагувати на сучасні виклики, щоб зберегти свою привабливість для потенційних орендарів, підкреслила Анастасія Качан, старший консультант з офісної нерухомості в CBRE Ukraine.

За її словами, на противагу попереднім трендам, де основний попит формували представники IT сектору, що потребували відповідного формату та розміру приміщень, сьогодні попит формують переважно представники локального малого та середнього бізнесу, що, відповідно, відображається на структурі попиту.

Адже цей сегмент орендарів обирає невеликі площі, що не вимагають додаткових капіталовкладень та готові до використання, тому орендодавцям важливо адаптувати свої пропозиції під актуальні потреби ринку.

"Основними методами збереження орендаря є перегляд концепції, що включає зменшення площ шляхом розділення офісів на запитувані ринком сегменти, пропозиція готових приміщень, підвищення гнучкості умов договорів, адаптація комерційних пропозицій до реалістичних ринкових очікувань, а також активніше співробітництво з професійними консультантами з офісної нерухомості, які можуть привернути фінансово спроможних орендарів," - зазначила Анастасія Качан.

У Києві фахівці CBRE очікують, що в другій половині 2024 року в одному з бізнес-центрів буде введено в експлуатацію не більше 7 500 квадратних метрів. При цьому можливі затримки, що можуть призвести до перенесення цих термінів на наступний рік.

У Львові в найближчі роки не прогнозується значне збільшення нових офісних приміщень на ринку нерухомості. Експерти пояснюють це об'єктивними факторами, такими як високий рівень вакантності, економічні труднощі та загрози безпеці.