За кулісами львівського ринку нерухомості

Протягом минулого року українці придбали 7700 квартир у Польщі, повідомляє ZAXID.NET.

Яка вартість будівництва квартири, які доходи отримують забудовники, хто є покупцями житла та чому в Україні ще тривалий час не з’являться нові офісні приміщення – ці питання обговорювалися у Львові на Forum West "Нерухомість та ритейл". ZAXID.NET підготував для вас найцікавіші моменти з цього заходу.

Якщо у 2021 році найбільше нових житлових комплексів зводили і запускали в продаж у Києві, Дніпрі, Львові, Одесі і Харкові, то до осені 2024 року картина суттєво змінилася.

Від початку масштабного вторгнення Росії в Україну до жовтня 2024 року розпочалися продажі у 503 житлових комплексах по всій країні. Це складає 25% від загальної кількості ЖК, в яких наразі доступні квартири, зазначає експерт з житлової нерухомості компанії ЛУН Ольга Дзіковська.

Воєнні дії вплинули на географію будівництва і продажів. Так, Львівська область удвічі обігнала Київську за кількістю нових пропозицій на ринку. Зараз тут в продажу є квартири у 146 житлових комплексах проти 71 у Київській області. Цього року на Львівщині стартували продажі у 63 ЖК, що більше, ніж до вторгнення (54 ЖК).

"У 2022 році ринок зазнав значного спаду. В Україні цей показник становив приблизно 60%, тоді як у Львівській області падіння склало лише близько 30%", - зазначає Ольга Дзіковська.

У рейтингу п’яти областей з найбільшим обсягом пропозицій житлових комплексів представлені такі регіони:

Компанії, що беруть участь у заходах в Україні, займають провідні позиції у рейтингу забудовників, які здали в експлуатацію найбільшу кількість житлових приміщень. Згідно з даними Державної служби статистики, за перше півріччя 2024 року в Україні було введено в експлуатацію 4,57 мільйона квадратних метрів житла, що на 27% перевищує показники 2023 року і на 88% - 2022 року.

Рейтинг компаній, що здали в експлуатацію найбільше квартир, виглядає так:

Скільки квартир насправді в продажу? За словами експерта, у 2023 році у Львові було зафіксовано найбільшу кількість продажів квартир. У 2022 році реалізація становила приблизно 20% від загальної пропозиції за квартал, тоді як у 2023 році цей показник зріс до 42-48%. Однак з вересня минулого року продажі почали знижуватися, і на даний момент їх рівень досяг 32%.

З 2021 до жовтня 2024 року вартість квартир у доларовому еквіваленті в Київській області залишалася практично незмінною. Проте ціни на житло в новобудовах на заході України зазнали значного зростання. Найбільший стрибок цін спостерігався у 2022 році, як зазначає Ольга Дзіковська. У 2023 році ринок почав демонструвати ознаки стабілізації, і, за прогнозами, подальше підвищення цін незабаром має сповільнитися.

Якщо розглядати середню мінімальну ціну в доларах, то серед міст з найдорожчою нерухомістю сьогодні можна виділити наступні:

З початку повномасштабної війни ціни на нерухомість у Львові та Ужгороді зросли на 44% і 46% відповідно. Проте, найвищий приріст вартості житла спостерігається в Івано-Франківську, де новобудови подорожчали на 56%.

Також квартири подорожчали в Рівному - на 35%, і в Чернівцях - на 29%.

"Зараз ціна рухається менш агресивно. За минулий рік житло у Львові подорожчало на 9%, у Києві - стоїть на довоєнному рівні, в Івано-Франківську - на 14%, в Ужгороді - на 6%", - говорить Ольга Дзіковська.

З моменту початку повномасштабного вторгнення середня вартість квартир у Львові (без врахування області) подвоїлася, зазначає Катерина Джичка, генеральний директор компанії Well Bud.

"У жовтні 2021 року квадратний метр первинного житла у Львові коштував 24,1 тис. грн, у жовтні 2024 - 57 тис. Торік ішлося про 48,2 тис. грн за квадратний метр", - поділилась статистикою Катерина Джичка.

Як змінилася вартість житла у Львові та Києві за останні три роки (з доповіді Катерини Джички)

Як за три роки змінилася вартість житла у Львові та Києві (з доповіді Катерини Джички)

Згідно зі статистикою компанії ЛУН, придбати квартиру на вторинному ринку можна значно вигідніше. За даними оголошень, у Києві ціни на такі квартири за минулий рік зросли лише на 3%, тоді як у Львові підвищення становило 16%. Водночас, варто зазначити, що близько половини однокімнатних квартир у Львові, які користуються найбільшим попитом, пропонуються за ціновим діапазоном від 40 до 70 тисяч доларів.

Квартири в австрійських люксах у Львові - другі за ціною після квартир в новобудовах - у середньому коштують 89 тис. доларів. Житло в будинках 1991-2010 років будівництва обійдеться приблизно у 63 тис. доларів, у типових радянських будинках - приблизно в 60 тис. доларів, а в хрущовці - 55 тис. доларів.

Державна служба статистики регулярно публікує дані про ціну за квадратний метр житлового будівництва. Наприклад, у жовтні 2021 року вартість зведення одного метра житла у Львові становила 15 тисяч гривень, тоді як у Києві ця сума сягала 17,7 тисячі гривень. На жовтень 2024 року ціни зросли до 21,4 та 25,1 тисячі гривень відповідно.

У доларовому еквіваленті собівартість квадратного метру житла становить 542 долари у Львові і 636 - у Києві, говорить Катерина Джичка.

Вартість зведення одного квадратного метра житлової площі (з матеріалів Катерини Джички)

"Незважаючи на те, що ціни на будівельні матеріали у Львові та Києві приблизно однакові, вартість будівельних послуг у Львові вища. Це пов'язано з істотним дефіцитом робочої сили у цьому місті", - зазначила Катерина Джичка.

За даними Мінрегіонбуду, у середній ціні житла по Львову 38% становить собівартість будівництва. У довоєнному 2021 році ішлося про 33,5%. У Києві ж частка собівартості у ціні зменшилася з 62 до 47%.

Частка собівартості будівництва в ціні житла (з презентації Катерини Джички)

"Насправді ситуація інша, адже дані, надані міністерством, не відображають реальної собівартості. В результаті, забудовники отримують менше", - зазначає генеральний директор Well Bud.

За словами Катерини Джички, найбільше з усіх вікових груп у покупці квартир зацікавлені жінки віком від 35 до 44 років. Вони прагнуть поліпшити свої житлові умови, а також вкласти свої фінанси з вигодою.

Хто обирає квартиру для придбання (за матеріалами презентації Катерини Джички)

Попитом користуються однокімнатні квартири. Проте не всі з них продаються добре. Катерина Джичка проаналізувала характеристики однокімнатних квартир, що ніяк не можуть знайти власників, і склала перелік тих, що заважають продажу.

Однокімнатні квартири, які не підлягають продажу, мають наступні характеристики:

За інформацією Катерини Джички, попит на первинне житло в 2024 році був "досить низьким". Володимир Глащенков, організатор Forum West, вважає, що найближчим часом не слід очікувати значного зростання інтересу серед покупців до нерухомості.

"Попит 2023 року закінчився, грошей багато не буде, покупців багато не буде. Менша кількість покупців утримає ціни від зростання навіть в умовах, коли будувати дорого", - підсумував він.

Стан ринку житлової нерухомості в Києві та Львові зараз не є ідеальним, але демонструє певну стабільність. А як виглядає ситуація з офісними приміщеннями? Про це поділилася Анастасія Качан, старша консультантка з офісної нерухомості в CBRE Ukraine, під час виступу на Forum West.

Експерт заявляє, що ринок офісної нерухомості в Києві має більшу різноманітність порівняно з львівським.

Хоча пандемія і вторгнення Росії суттєво зменшили попит, особливо на офіси великих площ, у столиці, окрім ІТ, офіси винаймають також представники публічного сектору, громадських організацій, дипломатичних місій, медичні і фармацевтичні компанії, сектор FMCG, компанії з оптової торгівлі, транспортні і логістичні компанії.

Перед початком російського вторгнення на київському ринку офісних приміщень спостерігалося близько 14% вільних площ. Минулого року цей показник зріс до 28%, а нині знизився до 23%. Це свідчить про те, що ринок досяг свого мінімуму і починає стабілізуватися, зазначає Анастасія Качан. Також на позитивну динаміку вплинула вартість оренди офісів: зараз можна орендувати якісне приміщення в зручному місці за 19 доларів за квадратний метр на місяць, тоді як до війни ціна становила 27 доларів.

За словами експертки, ринок офісної нерухомості у Львові наразі перебуває на шляху до свого мінімуму. В даний час вартість оренди якісних офісних площ у Львові коливається приблизно від 7 до 12 доларів за квадратний метр на місяць.

Якщо до пандемії на цьому ринку у Львові було близько 10% вільних приміщень, то зараз їх вже 34% (150 тис. м із 420 тис. наявних), і цей показник зростає.

"Основна проблема Львова в тому, що офісне будівництво було зосереджене на ІТ компаніях, чия потреба в офісах впала. Зараз офіси ще орендують публічний сектор і невеликий локальний бізнес, але їм не потрібні великі площі", - говорить Анастасія Качан.

Вона прогнозує, що у найближчі три роки девелопери не будуватимуть нових офісних і бізнес-центрів. Таке будівництво може відновитися, коли кількість вільних приміщень на ринку знову зменшиться принаймні до 10%.

Анастасія Качан зазначає, що для того, аби офісні площі не залишалися без уваги, орендодавцям варто розділяти їх на менші одиниці та надавати їх клієнтам з уже виконаним ремонтом. Крім того, їм слід враховувати сучасні умови та бути готовими до гнучкості в питаннях ціни і умов оренди.

Також, Львів майже наздоганяє Київ у темпах зведення складських об'єктів, повідомив фахівець з логістичної нерухомості компанії Alterra Group Олексій Шестак.

Наразі вартість оренди складів у Львові коливається від 5 до 7 доларів за квадратний метр. Водночас, частка вільних приміщень на ринку складає менш ніж 10%. Олексій Шестак вважає, що місцевим девелоперам слід зосередитися на зведенні нових складів та підвищенні орендних ставок.

З зрозумілих причин, ринок нерухомості у Львові та в інших західноукраїнських містах демонструє кращі показники, ніж в цілому по країні.

"Львівська область - це територія, де відкриваються можливості для формування майбутнього нашої держави. Як на мене, майбутнє країни значною мірою визначається заходом і шляхом, яким ми будемо рухатися далі в нашій діяльності", - підкреслив Володимир Глащенков.

Він додав, що потрібно працювати над тим, щоб військовим, які захищають нас на фронті, було приємно повертатися в міста, що не чекали, а розвивалися.